chao2093lc6t 发表于 2016-11-3 08:10:37

新华社批房企过于激进:负债已超3万亿风险重重

新华社批房企过于激进:负债已超3万亿风险重重   负债超3万亿 高杠杆加大房企风险
  新华社北京8月30日新媒体专电(记者梁倩 徐海波)29日晚间,跟着保利地产宣布半年事迹布告,“招保万金”四大典范房企半年报全体表露。万得资讯数据显示,截至目前,已发布中报的房企达101家,其营业收入总额5228亿元,同比上年同期增长37%。但值得注意的是,固然营业收入有所增加,但房企资金杠杆也大幅进步,资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元。
  业内人士警示,猖狂抢购致地价高涨,杠杆高企,未来危险重重。房企已过于激进,一旦未来房价涨幅放缓,高地价的压力将集中爆发。
  疯狂 销售猛增创纪录
  2016年上半年,房企销售收入翻新高。据中原地产研究院发布的统计数据,2016年前7个月,30家上市房企销售额算计1.33万亿元,同比大涨72.2%,刷新历史最高纪录。
  其中,新城控股、旭辉地产、景瑞地产、碧桂园、首开地产、中国金茂前7月销售额同比增幅超过100%。新城同比增长142%,完成年度目标84%,景瑞同比增长149%,实现年度目标79%,碧桂园同比增长143%,完成目标68%,旭辉同比增长174%,完成目标74%,首开则是同比增长164%,完成年度目的116%。
  而销售额超过1000亿元房企有4家,分辨为万科、恒大、碧桂园跟保利地产,销售金额顺次为2175.1亿元、1848亿元、1494.2亿元和1227.71亿元。在此背景下,恒大将其年度销售目标由此前的2000亿元上调至3000亿元。
  此外,在600亿元至800亿元的销售目标营垒里,融创中国、金地团体和龙湖地产前7个月销售额同比增幅均超过80%。
  事实上,在高速增长的销售下,存货周转率也大幅提升。数据显示,2016年上半年房企存货周转率均匀0.76次,其2015年同期仅为0.18次。
  但值得留神的是,虽然销售额大幅增长,但房企的利润却不尽如人意。以“招保万金”四大房企为例,销售额高达近2000亿元的万科,归属于上市公司股东的净利润53.5亿元,保利利润49.6亿元,招商38.52亿元,金地归属母公司的净利润为7.78亿元。
  在此背景下,万得资讯数据显示,已发布半年报的101家房企,2016年上半年营业收入5228亿元,较2015年同期大幅增长37%,利润总额680亿元,较2015年同期的522亿元大幅增长30%。但其净利润仅为484亿元。
  分化 优胜劣汰更显明
  值得注意的是,在一些房企业绩大幅增添的同时,也有局部房企仍面临着亏损局势。
  全国工商联房地产商会秘书长钟彬表现,受宏观经济影响,房企面临去库存压力,优越劣汰机制更加明显。房地产行业集中度一直回升,百强房企卖了全国近一半的屋子,各梯队房企销售金额集中度均涌现大幅晋升,百强房企销售金额集中度已濒临50%。
  据记者不完整统计,在已发布中报的101家房企中,有19家房企净利润仍为负。这意味着,在整体市场向好的背景下,仍有超18%的房企处于亏损状况。
  其中,渝开发、绿景控股等10家房企亏损超过千万元,3家亏损超亿元,1家超过10亿元。分离是沙河股份亏损1036万元,天房发展亏损1553万元,荣丰控股亏损2180万元,渝开发、绿景控股、中国高科分别亏损2278万元、2291万元、2358万元,海航立异、新光圆成、天地源、京汉股份分别亏损2645万元、3879万元、5994万元与7703万元。而阳光股份、云南城投、天津松江亏损上亿元,分别为1.13亿元、3.6亿元、5.21亿元,嘉凯城亏损高达10.67亿元。
  业内人士以为,从预增与预亏的房企数据看,上半年不同净利润规模层级的房企数目坚持不变,但平均增速明显分化。在行业盈利空间收窄的背景下,净利润范围超过100亿元的房企均值为209.67亿元,同比增长率均值为18.47%;一部分净利润规模在10亿元至50亿元区间的中型房企,在本轮市场结构性回暖中获益匪浅,该区间房企净利润同比增长率均值达11.92%,其中部门企业净利润增速甚至达60%至90%;而净利润规模在50亿元至100亿元区间的房企均值为75.71亿元,同比增长0.70%,该区间房企受市场布局或产品构造单一影响,净利润增加迟缓。
  “房企业绩分化的重要起因来自于其布局的差别。”国信证券房地产行业剖析师董德志表示,居民住房需求三五年内绝对稳固,目前销售高增长意味着对未来需求的透支;因为我国住房需求转移单边性的特色,一线城市居民个别不会去二线城市买房,二线普通不会去三线买房,目前二线城市房地产销售的火爆象征着大量的三、四线城市需要被转移。综上,三、四线城市居民需求被重大透支和转移,且供应层面今年库存面积不会有明显降低,这意味着未来房地产去库存的压力会更加艰巨。
  万科半年报中也指出,上半年城市间仍旧浮现较为显著的分化。主要城市新居销售面积大幅上升,而供应增长有限,商品住房库存量疾速降落。但此前土地供给较多、人口增长较慢甚至负增长的城市,库存压力依然较大,情形并不基本好转。
  风险 负债高企引担心
  2016年,在销售额大幅增长的背景下,房企加速囤地。截至8月24日,年内抢地最踊跃的14家房企拿地超过200亿,共计拿地为4093亿,整体看,相比2015年同期的1864亿上涨了120%。
  中原地产数据显示,融创拿地总额高达478.69亿元,较去年同期的73.13亿元,大幅增长554%。绿地拿地总额348亿元,较去年同期也增长55%。融信更是转变其去年同期一幅未拿的情况,拿地总额到达345亿元。此外,碧桂园、恒大、万科、保利拿地资金也纷纭超过300亿元。
  而在房企激进拿地的背地,处所土地收入也大幅增长。全国卖地最多的50大城市呈现了卖地面积未涨,土地成交额却爆发的景象。中原地产研讨核心统计数据显示,截至8月22日,50大城市总计成交土地建造面积为69489万平方米,比拟2015年同期的69461万平方米基础持平。但土地出让金则出现了暴发,截至当日,50大城市土地出让金累计达到了1.39万亿元,相比2015年同期的9342.8亿元,上涨幅度达到了49.22%。
  对此,中原地产市场总监张大伟表示,资产荒的背景下,资金大批流入房地产,而在资金的支撑下,房企加大杠杆应用力度。
  实际上,房企资产负债率大幅提升。例如嘉凯城资产负债率已高达93.55%,较上年84.64%大幅提高8.91个百分点。天津松江资产负债率也高达90%,较上年增长6.6个百分点。此外,包含万科、华夏幸福等18家房企资产负债率高达80%以上。
  从净资产负债率也就是产权比率来看,房企数据更是高得惊人。鲁商置业、嘉凯城净资产负债率高达1400%。
  广发证券分析师乐嘉栋表示,从全部上半年情况来看,货泉流动性连续宽松,而整个市场缺少可投的优质资产,地产行业成为接收流动性的主要载体。
  “但进入下半年,成交真个逐渐下滑,会克制房企的开发投资,房企的融资运动或将逐步降温。”乐嘉栋认为,将来房企将面临的风险一方面是资产端的资金抑制带来资金压缩,另一方面则是当前货币环境下居民杠杆应用程度较高,开发商未往返款将受流动性影响较大。
  同时,政府监管也在收紧。最新数据显示,截至目前,8月份武汉已经有22家房企由于违规销售被房管局扣分,列入不良信誉记载。
  张大伟也指出,房企已过于激进,一旦未来房价涨幅放缓,资金压力将集中爆发。例如融创478.69亿元拿地总额已占其销售总额81%,而融信方面,其拿地总额345.39亿元,更是其销售额132.2亿元的261.3%。(完) 进入【新浪财经股吧】探讨
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